Inversiones en Bienes Raíces: Valorización Vs. Flujo de Caja

Inversiones en Bienes Raíces: Valorización Vs. Flujo de Caja

A la hora de hacer inversiones en el sector inmobiliario es sumamente importante saber cuales son los objetivos que queremos conseguir al poner nuestro tiempo, esfuerzos y recursos económicos en un proyecto como este, ya que lo que puede funcionar para un inversionista puede ser diferente para otro.

A que se puede deber esto? Cada inversionista se encuentra en etapas diferentes de la consolidación de sus portafolios y es por esto que debe saber algunas cosas sobre la actividad, así, como sobre su situación y sus objetivos. Contemplando factores como el capital y/o flujo de caja disponibles, el tiempo en el que busca conseguir sus metas, su posibilidad de finaciación, impuestos, entre otros.

Flujo de Caja:

El flujo de caja, se refiere a las entradas y salidas de efectivo de una inversión en un período determinado. Incluye ingresos, como los obtenidos mediante ingresos por alquiler, y salidas de efectivo, como los gastos de mantenimiento de una propiedad en alquiler.

Cuando un inversionista busca percibir ingresos a base de su inversión en propiedades, es acá donde concentra su atención, y hay algunas propiedades más favorables para este proposito.

En pocas palabras esto se traduce a recibir una renta por su propiedad de manera recurrente y obtener ganancias después de gastos operativos. Bien sea por conceptos de arrendiendos tradicionales, rentas cortas, participación porcentual en un proyecto, entre otros.

Valorización:

La valorización se traduce en un aumento del valor catastral, que se calcula en base de censos analíticos de las propiedades y se utiliza como base para el cobro del impuesto predial.

Además del valor catastral, hay que considerar el valor de mercado que también va incrementando de acuerdo al desarrollo del sector, proyectos de infraestructura como avenidas y autopistas, el IPC, entre otros. Este es el que nos interesaría, ya que es al precio al que podríamos llegar a vender nuestro inmueble. Así, la ganancia de capital se calcula encontrando la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, menos los impuestos según aplique en cada caso.

Se puede decir que casi todas las propiedades incrementan su valor cada año. Sin embargo, hay unas que lo hacen más aceleradamente que otras, por los diferentes casos de valorizaciones mencionadas, entonces, cuado se pretende invertir un dinero por un tiempo específico, hay que saber que hay diferentes formas de generar ganancias y obtener beneficios, por lo que es ideal encontrar la opción que mejor se ajuste.

Por ejemplo:

• Comprar sobre planos en una lista y vender en una de las listas posteriores:
  • Así genera una diferencia de capital y estaría evitando gastos de escrituración.
  • Además, lo que se vendería sería una participación fiduciaria, es decir un instrumento financiero, y no un inmueble. 
  • Es muy importante saber quienes estan desarrollando el proyecto y el respaldo que tienen, ya que de estos respaldos dependen las garantías que se tengan en caso de que el proyecto o los constructores fallen.
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• Comprar un lote y venderlo en unos años:
  • Este ejercicio puede ser muy bueno para usted, siempre y cuando no requiera generar flujos de caja, y por el contrario, asuma costos de mantenimiento, predial y administración en los casos que aplique.
  • Mientras mayor sea el tiempo que usted este dispuesto a llevar esta situación, puede comprar más lejos de las ciudades principales. Puede tardar más tiempo pero puede gozar de buenas valorizaciones si eligió bien la zona.
  • Si está dispuesto a pagar más, puede encontrar lotes cerca a las ciudades principales, y pueden ser propiedades más comerciales en un plazo más corto.
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• Bonus: Flipping: Comprar una propiedad para reformar o recuperar: 
  • Este ejercicio es basicamente comprar una propiedad que no este en el mejor estado estetico, pero que tenga buenas bases. O que sea una propiedad con varios años de antiguedad. Reformar, con estructura y o estetica renovadas según sea el caso. Luego de esto vender.
  • La ganancia se obtiene en la diferencia entre el precio pagado y al que se vende menos los gastos operativos.
  • Lo que esto permite es comprar una propiedad a un precio bajo, que incluso sumado con lo que cuesta la reforma, puede llegar a estar incluso por debajo del precio de mercado, así obtener una ganancia de la diferencia.
  • Puede comprar propiedades a precios más accesibles en mejores zonas por su antiguedad o estado.
  • Puede encontrar vendedores motivados que puedan vender la propiedad a un precio con descuento.
  • Debe considerar que tiene que tener ciertos conocimientos previos para que su experiencia sea efectiva.

* Es importante tener en cuenta los temas de impuestos en los gastos operativos para calcular la ganancia. También para saber cuales serían los tiempos más convenientes para realizarlo.

Los Tiempos de la Inversión:

Al invertir en bienes raíces, cada inversionista define sus tiempos de entrada y de salida ideales según sean sus objetivos y las estrategías que quiere llevar a cabo, ya que de esto dependerá la forma en que desarrolla su inversión. Al final el ejercicio es a cuanto pago y a cuanto vendió, menos los costos operativos, para cualquier longitud de tiempo.

En conclusión, cada inversionista tiene un perfil diferente. Antes de tomar cualquier decisión, debe saber cual es su objetivo en cuanto a como generar ganancias de capital, y durante cuanto tiempo quiere realizar su inversión. También, considerar que cada inversionista tiene conocimientos distintos y niveles de riesgo diferentes. El como se dispone de los recursos también es considerable en la operación para calcular sus beneficios.

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